Est-il plus payant de demeurer locataire?

Est-il plus payant de demeurer locataire?
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D’un côté, on se fait dire que la location, c’est de l’argent jeté par les fenêtres. De l’autre, que la valeur des propriétés n’augmente plus au même rythme qu’autrefois… Comment s’y retrouver ? Voici quelques clés pour savoir s’il vaut mieux acheter une maison ou rester locataire.

Il n’y a pas de solution définitive à l’éternel débat entre la location et la propriété, croit Audrey Hubert-Vallières, banquière personnelle à la Banque Nationale. Les éléments à considérer sont nombreux, et l’équation contient son lot de variables inconnues: à quoi ressemblera le marché immobilier dans cinq ans, combien coûteront les rénovations à faire dans les 10 prochaines années? « C’est du cas par cas », reconnaît la banquière.

Voici 5 facteurs à considérer avant de prendre une décision qui conviendra à sa situation.

 1.La situation personnelle et professionnelle

La clé pour un investissement immobilier qui en vaut la peine, c’est de conserver sa propriété longtemps. « Si on pense déménager dans deux ans, acheter est peut-être une mauvaise idée », estime Mme Hubert-Vallières. Si, en revanche, on a un emploi et une situation personnelle stables et qu’on en est à l’étape de trouver la demeure familiale, acheter une résidence peut devenir plus intéressant.

 2.Les frais

Pour comparer de façon réaliste l’option de « louer » à celle d’« acheter », il faut d’abord calculer les frais associés à chacune d’entre elles. Côté location, il suffit de calculer le prix du loyer et quelques frais d’aménagement. La facture d’électricité variera selon la grandeur et l’âge de son logement. Le propriétaire s’occupera des taxes et autres frais inhérents à l’immeuble.

Côté achat, par contre, il faut considérer d’autres aspects: frais de notaire lors de la transaction, droit de mutation la première année (taxe de bienvenue), taxes scolaires et municipales, versements et intérêts sur le prêt hypothécaire ainsi que les frais de copropriété (si applicables) sont les principales dépenses à inclure dans l’équation.  La facture d’électricité et d’entretien général variera aussi selon la grandeur et le type de propriété que l’on choisira.

L’Autorité des marchés financiers a d’ailleurs développé un calculateur en ligne bien utile pour effectuer cette comparaison.

« Si la différence n’est pas énorme entre les deux, devenir propriétaire peut être intéressant, puisqu’on récupérera cette somme à même la plus-value de la maison au fil des ans. On devra aussi tenir compte du capital généré avec le remboursement de son prêt hypothécaire », estime Mme Hubert-Vallières.

Par ailleurs, le gain en capital réalisé au moment de vendre sa résidence principale est exonéré d’impôt, ce qui représente un avantage financier majeur pour les propriétaires.

3.La mise de fonds

Grâce à l’assurance prêt hypothécaire (comme celle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement), il est possible de devenir propriétaire en déboursant une mise de fonds qui correspond à seulement 5 % du prix de la maison (l’assurance prêt est obligatoire au Canada si l’on ne débourse pas une mise de fonds équivalent à 20% du prix de la propriété).

Le hic: cette assurance n’est pas gratuite. Pour une propriété achetée 300 000 $ avec une mise de fonds de 15 000 $ et un amortissement sur 25 ans (le maximum pour un prêt assuré), la prime s’élève à 3,6 %, soit 10 260 $. Cette prime peut toutefois être ajoutée au prêt hypothécaire.

 4.Le mode d’épargne qui nous convient

Pour ceux qui trouvent l’épargne systématique plus difficile à pratiquer, le remboursement de son prêt pour l’achat d’une résidence peut cependant représenter une « épargne forcée » dont ils bénéficieront lors de la vente de leur résidence (avec la plus-value de leur propriété).

Pour les locataires, ceux qui ont la discipline de mettre de côté et d’investir la différence entre les coûts d’une propriété et le montant de leur loyer peuvent aussi se constituer un pécule intéressant au fil des ans. En particulier s’ils tirent pleinement profit des placements enregistrés: le REEE pour ses subventions des gouvernements fédéral et provincial (si vous êtes parent), le REER et le CELI pour les exemptions fiscales auxquels ils donnent droit. « Un profil d’investissement équilibré offre un rendement moyen de 5 % », rappelle Mme Hubert-Vallières.

5.Les valeurs

Pour plusieurs, posséder une maison est un accomplissement et une fierté. C’est aussi le sentiment de se retrouver « chez soi ». Le remboursement du prêt hypothécaire au fil des mois et la plus-value générée par une résidence apportent aussi un confort financier. Il faudra toutefois tenir compte d’une certaine imprévisibilité des dépenses, lorsque le toit coule ou que le drain français est à refaire, par exemple.

Pour les autres, demeurer locataire, c’est préserver sa liberté et se réjouir de n’avoir qu’à passer un coup de fil au propriétaire lorsque le chauffe-eau rend l’âme ou qu’un tuyau est bouché. Mais on ne pourra bénéficier de la plus-value générée par son logement…

Au-delà des considérations financières, opter pour l’achat ou la location de sa résidence  demeure donc une question de mode de vie et de valeurs.

Édité le 22 décembre 2016