Les 5 vices cachés les plus fréquents lors de l’achat d’une propriété

Les 5 vices cachés les plus fréquents lors de l’achat d’une propriété
Banque Nationale Habiter Habiter

La découverte de vices cachés peut se transformer en véritable cauchemar pour les acheteurs, et même pour les vendeurs qui n’ont généralement pas choisi de refiler malicieusement ces vices lors de la transaction.

« Un vice caché est, par définition… caché, dit Gérald Smith, inspecteur et président de l’Association des inspecteurs et experts en bâtiment (AIEB). Le vice est latent, ses indices difficilement visibles… jusqu’à ce que les problèmes commencent et qu’il se dénonce par lui-même. »

« Une maison a une longue durée de vie. On peut remonter à plusieurs anciens propriétaires avant de cerner la cause — le coupable », ajoute l’inspecteur en bâtiment.

L’infiltration d’eau est sans contredit l’ennemi numéro 1 responsable de la dégradation sournoise d’une maison. En effet, selon M. Smith, quatre des cinq vices cachés les plus courants sont liés à la présence indésirable d’eau dans la propriété.

 

Les 5 vices cachés les plus fréquents

1. L’infiltration d’eau au sous-sol : « Le sous-sol devient humide, il y a présence de moisissures ou on constate un dégât d’eau : l’eau s’infiltre dans la maison », décrit Gérald Smith. Les causes sont multiples, allant d’un manque d’étanchéité des fondations à un aménagement paysager ne respectant pas les normes.

2. Fondation en mauvais état : La présence de fissures dans le béton des fondations est pratiquement inévitable à long terme. Si elles débordent du crépi extérieur ou si elles s’enfoncent dans le sol, elles sont par contre considérées comme « sérieuses » et annonciatrices de problèmes à venir. Si on remarque de l’efflorescence, c’est-à-dire un dépôt cristallin blanchâtre au bas des murs, on a un problème d’humidité certain.

3. Toiture présentant des problèmes d’étanchéité : L’eau peut aussi s’infiltrer par le toit, des suites d’un défaut de construction ou de son mauvais entretien qui ne permet plus à la toiture de protéger adéquatement la maison des intempéries.

4. Drain français absent ou en mauvais état : L’installation systématique du drain n’a débuté qu’en 1954, et ce n’est que depuis 1970 qu’il est en plastique et considéré comme plus « performant ». Après 40 ans, tout drain n’est probablement plus efficace, nécessitant au moins un nettoyage. Un drain qui fonctionne mal est une véritable autoroute pour l’humidité.

5. Faiblesse structurale : Par négligence ou par ignorance, il arrive que des travaux apportés à la maison affaiblissent sa structure. Par exemple, un mur porteur qui a été enlevé sans être compensé de façon appropriée.

 

« Un bon inspecteur ne se limite pas à dire qu’il ne peut pas vérifier telle ou telle chose, dit Gérald Smith. Il a la responsabilité de proposer des expertises supplémentaires, par exemple de faire tester le bon fonctionnement du drain français ou de recommander l’ouverture d’un mur pour confirmer la présence de moisissures si l’odeur le fait douter. »

Toutes les meilleures précautions du monde ne garantissent toutefois pas une exemption contre les mauvaises surprises après l’acquisition d’une maison. Heureusement, des recours sont possibles en tout temps après l’achat de la propriété, et jusqu’àtrois ans après la découverte du vice.

 

Que faire en cas de vices cachés ?

La garantie de qualité (ou garantie contre les vices cachés) protège les acheteurs en cas de vices cachés. L’OACIQ précise qu’en vertu de la garantie de qualité, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage ou qui diminueraient à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix s’il les avait connus.

Cette clause fait partie de toute transaction immobilière, mais elle peut être augmentée, diminuée, voire exclue (une vente sans garantie légale) selon la volonté des parties.

Lorsqu’on fait face à une situation de vice caché, il faut aviser par écrit l’ancien propriétaire sans tarder, qui a alors la responsabilité de faire un constat de la situation (et de dépêcher l’expertise appropriée), de corriger la situation en procédant aux travaux de réparation ou de diminuer le prix du bâtiment en conséquence. Une entente à l’amiable est préférable pour éviter les frais d’honoraires élevés d’un procès.

Il arrive aussi que l’on choisisse d’entreprendre des démarches auprès de l’inspecteur en bâtiment, si on soupçonne que le vice aurait dû être trouvé lors de l’inspection préachat.

 

Ressources
La garantie de qualité ou contre les vices cachés en matière d’immeuble
Éducaloi : le vice caché dans un immeuble
Educaloi : étapes à suivre en cas device caché dans un immeuble

 

Édité le 24 janvier 2017

Sujets reliés