Nouvelles règles fédérales dans le secteur immobilier: quels impacts?

Nouvelles règles fédérales dans le secteur immobilier: quels impacts?
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Le ministre fédéral des Finances Bill Morneau a annoncé en octobre 2016 une série de mesures pour stabiliser le marché immobilier. Voici de quoi il en retourne.

Alexandre et sa conjointe ont acheté leur première propriété à minuit moins une, soit moins de 48 heures avant l’entrée en vigueur des nouvelles mesures hypothécaires fédérales, le 17 octobre dernier. « On était bien content de ne pas avoir à composer avec les nouvelles règles », admet Alexandre.

Le couple fait partie de ces premiers acheteurs qui n’avaient pas en poche une mise de fonds représentant 20% du prix d’achat de la propriété. En vertu de la nouvelle règlementation, le couple aurait eu à se soumettre à un test de simulation de crise non pas avec leur taux d’intérêt réel (3% fermé sur 5 ans), mais bien avec celui du taux de référence de la Banque du Canada, qui est en ce moment autour de 4%.

Le couple, admet Alexandre, se serait probablement qualifié malgré tout. Mais tous n’ont pas cette chance. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que de 5 à 10% des acheteurs seront affectés par les mesures au cours des douze prochains mois.

Voici un portrait de la nouvelle réalité hypothécaire, avec les impacts à entrevoir pour les premiers acheteurs.

 

Impacts directs et impacts indirects

Parmi les nouvelles mesures, certaines ont un impact direct sur les consommateurs, comme c’est le cas de la nouvelle exigence de passer un test de simulation de crise pour les emprunts à ratio prêt-valeur élevé.

« L’autre mesure qui touche directement les consommateurs s’adresse aux acheteurs étrangers, explique Paul Cardinal, directeur de l’analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec. L’exemption fiscale sur les bénéfices de la vente d’une résidence principale est dorénavant réservée aux résidents canadiens. »

En revanche, ces nouvelles mesures ne concernent pas le montant minimal exigé pour la mise de fonds qui est toujours de 5%.

Quant aux autres règles annoncées en octobre 2016, elles touchent principalement les institutions bancaires et les assureurs hypothécaires. D’une part, les banques devront conserver dans leur coffre une plus grande proportion de liquidités sur les prêts assurés. D’autre part, les assureurs devront maintenir un niveau de capital minimum plus élevé. « Cela créera une pression à la hausse sur les taux hypothécaires », prévoit Paul Cardinal.

Par conséquent, plusieurs acheteurs potentiels devront revoir leur plan. « Certains renonceront à l’idée de devenir propriétaire, illustre Patrick Perrier, économiste en chef adjoint à la SCHL. D’autres décideront de reporter leur achat ou de revoir leur fourchette de prix à la baisse. »

 

Des règles qui s’ajoutent à d’autres règles

« La raison mise de l’avant pour justifier l’instauration de nouvelles mesures est de contrer l’augmentation excessive des prix sur le marché immobilier canadien, analyse Paul Cardinal. Globalement, on cherche à prévenir une crise immobilière à l’américaine, comme ça s’est produit en 2008. »

Les premières mesures hypothécaires remontent d’ailleurs à cette année-là: la mise de fonds minimale était alors fixée à 5%, pour être plus tard relevée à 10% sur la tranche excédant les 500 000$. La période d’amortissement était quant à elle réduite de 40 à 35 ans, pour être abaissée à nouveau à 30 ans en 2011, puis à 25 ans en 2012.

Doit-on s’attendre à d’autres mesures? La réponse est oui. Le gouvernement fédéral a déjà annoncé qu’il examinait le partage du risque entre prêteur et assureur. « Si les banques se voient contraintes d’assumer une plus grande part de risque sur les prêts consentis, dit Paul Cardinal, c’est évident qu’elles demanderont un plus haut rendement en retour. »

 

Nécessaires, toutes ces mesures?

Les analystes et les acteurs du marché immobilier sont prompts à souligner la résilience, la stabilité et le bon état de santé général du marché immobilier canadien. Le plus récent rapport de la SCHL invite toutefois à la prudence, en identifiant des « signes élevés de conditions problématiques » dans plusieurs marchés au pays, dont Toronto et Vancouver.

« Il y a aussi un objectif subjacent en toile de fond, souligne Paul Cardinal. C’est de prévenir l’endettement des ménages. » Dans l’état actuel, une augmentation de quelques points des taux d’intérêt aurait un effet dévastateur pour plusieurs propriétaires. Alexandre, le premier, reconnaît qu’il lui serait difficile d’absorber une hausse de cent dollars dans ses mensualités, si les taux devaient s’emballer d’ici 5 ans, au moment de renégocier son prêt.

Car il faut bien retenir que si toutes ces mesures rendent l’accès à la propriété un peu moins facile pour certains acheteurs, elles visent aussi à éviter les drames humains qui peuvent se produire quand on est contraint à remettre les clés d’une maison qu’on ne peut plus se permettre…

 

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Édité le 21 décembre 2016

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