Les prévisions du marché immobilier pour 2017

Les prévisions du marché immobilier pour 2017
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Alors que 2017 s’annonçait sous le signe de l’optimisme du côté du marché immobilier, deux événements majeurs sont venus brouiller les cartes à l’automne.

 

En effet, il y a quelques mois seulement régnait un parfum d’optimisme sur le marché immobilier. En juillet 2016, Royal LePage annonçait même que le marché résidentiel canadien traversait « sa plus forte croissance en cinq ans ».

Le président et chef de la direction Phil Soper vantait alors la « résilience » des marchés de l’Alberta et de la Saskatchewan, pourtant affectés par la crise du pétrole. Il soulignait la bonne prestation du Québec, qui « poursuit sa reprise », particulièrement à Montréal, avec « une saine augmentation des prix ».

C’est alors que deux événements sont venus faire ombrage à ce beau portrait: l’élection surprise de Donald Trump aux États-Unis, qui fait maintenant craindre une hausse des taux hypothécaires, et l’annonce de nouvelles mesures hypothécaires par le ministre fédéral des Finances Bill Morneau, qui rendra l’accès à la propriété plus difficile.

Que nous réserve l’année 2017 dans ce contexte? Nous en discutons avec des analystes du secteur immobilier.

 

Prévisions revues à la baisse

La conséquence la plus évidente et la plus directe des nouvelles mesures fédérales sera de rendre l’accession à la propriété plus difficile.

« Les emprunteurs qui ont moins de 20% de mise de fonds devront dorénavantse soumettre à un test de simulateur de crise, explique Paul Cardinal, directeur de l’analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Dans ce test, ils devront se qualifier non pas au taux contractuel obtenu dans leur institution financière, mais plutôt à celui de référence de la Banque du Canada. C’est une grosse différence, car l’écart peut être de 2%. »

À la suite de l’annonce de Bill Morneau, les réactions ne se sont d’ailleurs pas fait attendre. L’assureur hypothécaire privé Genworth Canada a déclaré qu’un tiers de ses clients de l’année en cours ne se seraient pas qualifiés en vertu des nouvelles mesures.

Au Québec, la FCIQ a décidé de refaire ses calculs: « Initialement, on prévoyait une hausse d’activité pour 2017, dit Paul Cardinal. Mais je dois revoir cela à la baisse, avec un repli des transactions. »

 

Des taux d’intérêt qui inquiètent

Une autre source d’inquiétude qui plane sur le marché canadien est l’évolution des taux hypothécaires. Après plusieurs années de taux historiquement bas, il semble qu’une augmentation soit inévitable en 2017.

« Cette fois, c’est vrai, confirme Paul Cardinal. On a vu certaines institutions augmenter leurs taux fixes, et ce, avant même l’entrée en vigueur de la nouvelle règlementation. »

L’élection américaine y est pour quelque chose: « Les marchés obligataires sont en hausse depuis la victoire de Donald Trump, indique Paul Cardinal. Et comme les taux obligataires servent de référence aux produits financiers, c’est normal que ça se reflète sur les taux fixes. »

« Plusieurs économistes prévoient maintenant de l’inflation aux États-Unis, note Dominic St-Pierre, directeur régional chez Royal LePage. Si la Réserve fédérale augmente ses taux, il y a de bonnes chances que le Canada suive, et cela se répercutera sur les taux hypothécaires. »

La nouvelle règlementation fédérale risque elle aussi de faire gonfler les taux: « Une des mesures forcera les institutions financières à conserver une plus grande proportion de liquidités, explique Paul Cardinal. La réduction des fonds sur le marché hypothécaire aura pour conséquence de faire augmenter les taux d’intérêt. »

Pour compléter le portrait, on entrevoit déjà les conclusions de la consultation lancée par le fédéral: « Le gouvernement envisage un partage de risque entre le prêteur et l’assureur hypothécaire, dit Paul Cardinal. Actuellement, c’est l’assureur qui assume 100% du risque en cas de défaut de paiement. Si les institutions financières se voient contraintes d’assumer une part du risque, elles demanderont un rendement plus élevé sur l’argent qu’elles prêtent. »

 

Un marché en santé, malgré tout

Dans une récente analyse, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) identifie des « conditions problématiques » à plusieurs endroits au pays, en pointant plus particulièrement les régions de Toronto et de Vancouver.

« Dans ces marchés, les prix sont supérieurs à ce qui est compatible avec les facteurs fondamentaux que sont la croissance du revenu et la démographie », explique Patrick Perrier, économiste en chef adjoint à la SCHL.

La SCHL projette toutefois un «atterrissage en douceur» pour ces marchés en 2017 et 2018. La raison: une faible progression de l’emploi et (encore une fois) une possible hausse des taux d’intérêt.

Par ailleurs, Paul Cardinal rappelle que « 75% de la population canadienne vit à l’extérieur de ces deux grands centres, dans des marchés ne présentant aucun signe de surchauffe. »

« Les hausses de prix demeurent légèrement en haut de l’inflation, comme c’est le cas historiquement. Il n’y a pas de risque debulle immobilière. On a un marché qui est très en santé », résume Dominic St-Pierre, qui demeure confiant pour l’année 2017…

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Édité le 21 décembre 2016

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